Seit Januar 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz und regelt, dass Vermieter und Mieter jeweils einen Anteil an den CO₂-Kosten tragen müssen. Doch bei der Anwendung des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes für Gewerbe kommt es immer wieder zu Herausforderungen und Fehlern. Wir zeigen auf, wie reccom Sie dabei unterstützen kann.
Zum 01. Januar 2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) in Kraft getreten. Das Gesetz hat das Ziel, die entstandenen CO₂-Kosten durch die Nutzung von fossilen Energieträgern gerecht zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Damit Vermieter einen Anreiz haben, in eine wesentliche energetische Verbesserung ihrer Gebäude zu investieren, ist im Gesetz geregelt, dass der Vermieter bei einem besseren energetischen Zustand und wenig CO-Ausstoß geringere Kosten tragen muss. Die Art der Kostenaufteilung unterscheidet sich in Abhängigkeit davon, ob es sich bei der Immobilie um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt. Die Aufteilung der CO₂-Kosten ist Teil der jährlichen Heizkostenabrechnung. (Quelle: BMWK)
Bei Wohngebäuden gilt für die Kostenaufteilung ein Stufenmodell. In einer energetisch schlecht sanierten Immobilie mit einem Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr von mehr als 52 kg CO₂/m2/a würde der Vermieter 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen müssen. Ist das Gebäude in einem energetisch hochwertigen Zustand und emittiert weniger als 12 kg CO₂/m2/a pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche, trägt der Mieter die CO₂-Kosten zu 100 Prozent. Im Bereich zwischen diesen Extremwerten wird der Anteil zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Um am Wohnungsmarkt wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Vermieter daher in eine Verbesserung des Gebäudes hinsichtlich seiner Energieeffizienz investieren.
| Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| < 12 kg CO₂/m2/a | 100 % | 0 % |
| 12 bis < 17 kg CO₂/m2/a | 90 % | 10 % |
| 17 bis < 22 kg CO₂/m2/a | 80 % | 20 % |
| 22 bis < 27 kg CO₂/m2/a | 70 % | 30 % |
| 27 bis < 32 kg CO₂/m2/a | 60 % | 40 % |
| 32 bis < 37 kg CO₂/m2/a | 50 % | 50 % |
| 37 bis < 42 kg CO₂/m2/a | 40 % | 60 % |
| 42 bis < 47 kg CO₂/m2/a | 30 % | 70 % |
| 47 bis < 52 kg CO₂/m2/a | 20 % | 80 % |
| ≥ 52 kg CO₂/m2/a | 5 % | 95 % |
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz für Gewerbe-Immobilien ist noch nicht in vollem Umfang in Kraft getreten. Erst ab 2025 soll ein Stufenmodell für die Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter eingeführt werden. Bis dahin werden die CO₂-Kosten bei Nichtwohngebäuden, also Gebäuden, die nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Kostenumlagen von über 50 Prozent zu Ungunsten des Mieters sind nicht gestattet. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind damit rechtlich unwirksam. Wenn sich der Mieter selbst mit Wärme und Warmwasser versorgt, muss der Vermieter ihm 50 Prozent der Kohlendioxidkosten erstatten. (Quelle: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO₂KostAufG § 8)
Neben der CO₂-Kostenaufteilung ist beim CO₂-Kostenaufteilungsgesetz für Gewerbe natürlich vor allem relevant, wie die CO₂-Kosten berechnet werden.
Dazu muss zunächst die energetische Qualität des Gebäudes anhand des spezifischen Kohlendioxidausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bestimmt werden. Dafür wird die Menge des jährlich verbrauchten Brennstoffs mit dem Emissionsfaktor für den jeweiligen Brennstoff multipliziert. Als Zeitraum für die Bestimmung der Brennstoffmenge gilt dabei der Abrechnungszeitraum, den der Vermieter gegenüber dem Mieter angibt. Meist entspricht der Abrechnungszeitraum einem Kalenderjahr. Ist der Abrechnungszeitraum kürzer als ein Jahr, muss der ermittelte Verbrauch in kWh auf das Jahr hochgerechnet werden. Sollte die Brennstoffmenge nicht als Energiegehalt in kWh vorliegen, muss der Energiegehalt des Brennstoffes anhand des Heizwertes ermittelt werden. Die entsprechenden Koeffizienten für die Berechnung können beim UBA oder dem BAFA abgerufen werden.
Für jeden fossilen Brennstoff gibt es einen Emissionsfaktor. Dieser ist in der Brennstoffberechnung auszuweisen. Auf der Grundlage der Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 gelten folgende Maßgeblichen Emissionsfaktoren für die unterschiedlichen Brennstoffe:
Das Produkt aus Brennstoffmenge und Emissionsfaktor wird dann durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes geteilt. Im Ergebnis ist der spezifische Kohlendioxidausstoß des Gebäudes berechnet.
Die Kurzformel für die Berechnung des spezifischen Kohlendioxidausstoßes des Gebäudes lautet: Energiegehalt (kWh) * Emissionsfaktor (kg CO₂ / kWh) / Gesamtwohnfläche (m2).
Mit dem spezifischen Kohlendioxidausstoß kann bei Wohngebäuden bestimmt werden, welche Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter vorgenommen werden muss. Er ist außerdem die Grundlage für die Berechnung der Kohlendioxidkosten. Zunächst muss dafür die emittierte Menge an Kohlendioxid in Tonnen Kohlendioxid umgerechnet werden. Anschließend erfolgt eine Multiplikation mit dem aktuellen Kohlendioxidpreis. Dieser liegt für das Jahr 2024 bei 45 Euro pro Tonne Kohlendioxid und steigt in den nächsten Jahren kontinuierlich.
Die CO₂-Kosten lassen sich also in folgender Formel berechnen: Jährlicher Kohlendioxidausstoß / 1000 * derzeitiger Kohlendioxidpreis.
Versorgen sich Mieter selbst mit Heizung und Warmwasser, muss der Mieter das Stufenmodell selbst anwenden. Er muss den spezifischen Kohlendioxidausstoß der eigenen Wohnung berechnen. Die Formel dafür lautet: Energiegehalt (kWh) * Emissionsfaktor (kg CO₂ / kWh) / Wohnfläche der Wohnung (m2) Daraus ergibt sich der Erstattungsanspruch für den Mieter.
(Quelle: BMWK)
Sowohl rechtlich als auch mathematisch ist die Berechnung der CO₂-Kosten komplex und fehleranfällig. Es ist daher dringend zu empfehlen, Berechnungen nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz als Gewerbe kritisch zu prüfen und vorzunehmen. Denn Unternehmen können schnell durch fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen Geld verlieren. Tatsächlich enthalten etwa 80 Prozent der gewerblichen Betriebskostenabrechnungen Fehler. Dabei spielen die zunehmenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben eine wesentliche Rolle. Die Fehler sind nämlich in Regel nicht das Ergebnis einer bösen Absicht, sondern von Überforderung beider Mietparteien durch die komplexen rechtlichen Bestimmungen zur Berechnung und Aufteilung des CO₂-Preises. Um Zeit und Kosten zu sparen, ist es daher empfehlenswert, dass Unternehmen ihre Betriebskostenabrechnung durch Experten wie reccom für Mietvertragsmanagement prüfen lassen.
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