Die Prüfung der Nebenkostenabrechnungen im gewerblichen Bereich erfordert nicht nur eine präzise Analyse und Bewertung der geforderten Kosten, sondern auch die strikte Einhaltung von Fristen, die ch für den Widerspruch gelten. Erfahren Sie hier, was bei der Nebenkostenabrechnung für Gewerbe als Frist zu beachten ist.
Im Vergleich zur Abrechnungspraxis bei Wohnraummietverhältnissen gelten im gewerblichen Mietrecht stellenweise abweichende Regelungen – insbesondere in Bezug auf Fristen, Korrekturmöglichkeiten und die Geltendmachung von Nachforderungen. Bei der Nebenkostenabrechnung für Gewerbe als Frist gilt gemäß § 556 Abs. 3 BGB:
Bei der Betriebskostenabrechnung werden die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten den zuvor geleisteten Vorauszahlungen des Mieters gegenübergestellt. Grundlage dafür bildet die Betriebskostenverordnung (BetrKV), in der geregelt ist, welche Kostenarten grundsätzlich umlagefähig sind.
Diese Angaben sind Teil der gewerblichen Betriebskostenabrechnung:
(Quelle: Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV))
Im gewerblichen Mietverhältnis besteht ein weiterer Gestaltungsspielraum für individuelle Regelungen. Das bedeutet zugleich: Sämtliche Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen eindeutig und ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein und zudem vereinbar mit den zahlreichen BGH- und OLG-Urteilen sein.. Nur so sind sie rechtlich wirksam und abrechenbar.
Wird im gewerblichen Mietvertrag explizit auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) Bezug genommen, gelten sämtliche in § 2 der BetrKV aufgeführten Kostenarten als umlagefähig. Dazu zählen unter anderem Ausgaben für Wasserverbrauch, Heizkosten, Straßenreinigung sowie die Grundsteuer. (Quelle: Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV))
Möchte der Vermieter darüber hinaus zusätzliche Nebenkosten – sogenannte „sonstige Betriebskosten“ – auf den Mieter umlegen, müssen diese konkret im Mietvertrag oder in einer gesonderten Anlage aufgelistet sein. So können etwa Aufwendungen für Wartung, Instandhaltung oder Verwaltung nur dann Bestandteil der Abrechnung sein, wenn sie vertraglich eindeutig vereinbart wurden. (Quelle: § 556 BGBG Vereinbarungen über Betriebskosten)
Wurde im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter auch die Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten trägt, gilt diese Verpflichtung nur unter einer Bedingung: Der Vermieter muss tatsächlich zur Umsatzsteuer verpflichtet sein. Nur in diesem Fall kann der zusätzliche Steuerbetrag rechtlich wirksam vom Mieter eingefordert werden. (Quelle: BGH, Urteil vom 15.01.2025 – XII ZR 29/24)
Seit 2021 gelten neue gesetzliche Anforderungen hinsichtlich der Verteilung von CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter – auch im gewerblichen Bereich. Diese anteilige Kostenaufteilung muss in der Betriebskostenabrechnung klar ausgewiesen werden und sollte vertraglich im Mietverhältnis verankert sein.
Gerade bei gewerblich genutzten Immobilien ist es entscheidend, dass Mietverträge entsprechende Regelungen zur CO₂-Kostenverteilung enthalten. Nur so lässt sich eine rechtssichere und transparente Abrechnung sicherstellen, die den aktuellen gesetzlichen Vorgaben entspricht. (Quelle: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG))
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